El contrato de arras es, probablemente, el documento más importante de toda la compraventa. Y sin embargo, es el que más compradores firman sin entender completamente lo que están aceptando. En este artículo te explicamos qué es exactamente, qué debes revisar antes de firmarlo y cuáles son los errores más habituales.
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un preacuerdo entre comprador y vendedor por el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de un inmueble. El comprador entrega una cantidad de dinero —la señal— como garantía de que cumplirá con su parte del trato.
Existen tres tipos de arras, pero las más habituales en compraventas de vivienda son las arras penitenciales, reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. En este caso, si el comprador se echa atrás, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de lo recibido.
Lo que muchos compradores no saben: en el momento en que firmas las arras y entregas las arras, ya estás asumiendo compromisos legales reales. Si algo sale mal después, recuperar ese dinero puede ser muy complicado.
Puntos clave que debes revisar
1. Identificación exacta del inmueble
El contrato debe identificar el inmueble de forma precisa: dirección completa, referencia catastral, superficie según el Registro de la Propiedad y descripción de los anejos incluidos (plaza de garaje, trastero, etc.). Cualquier discrepancia con la realidad puede ser un problema grave más adelante.
2. El precio y la forma de pago
Debe quedar claro el precio total de la compraventa, el importe de las arras entregadas en concepto de arras y cómo se pagará el resto. Si hay financiación hipotecaria, el contrato debería recoger una condición resolutoria que te permita desistir si el banco no te concede la hipoteca.
3. El plazo para formalizar la escritura
El contrato debe fijar una fecha límite para firmar la escritura ante notario. Este plazo es importante: si es demasiado corto y no puedes cumplirlo por causas ajenas a ti —como retrasos del banco— podrías perder las arras.
4. Las cargas y situación registral
El vendedor debe declarar que el inmueble está libre de cargas, o en caso contrario, especificar cuáles existen y cómo se van a cancelar antes de la escritura. Nunca firmes arras sin haber revisado antes la nota simple del Registro de la Propiedad.
5. La condición de inhabitabilidad
El contrato debe recoger que el inmueble dispone de cédula de habitabilidad vigente o que se obtendrá antes de la firma de la escritura. Sin cédula de habitabilidad no puedes dar de alta los suministros.
6. La condición suspensiva de financiación
Si dependes de una hipoteca para comprar, es fundamental que el contrato incluya una cláusula que te permita resolver el contrato y recuperar las arras si el banco te deniega la financiación. Sin esta cláusula, perderías las arras aunque la denegación no dependa de ti.
Atención: los contratos de arras que redactan las inmobiliarias suelen favorecer al vendedor. Es normal: la inmobiliaria cobra del vendedor. Por eso, revisar el contrato con un profesional independiente antes de firmarlo es la decisión más inteligente que puedes tomar.
Errores más comunes
- Firmar sin haber revisado la nota simple del Registro de la Propiedad
- No incluir condición resolutoria por denegación de hipoteca
- Aceptar plazos demasiado ajustados para formalizar la escritura
- No verificar que las cargas existentes se cancelarán antes de la escritura
- Entregar una señal excesivamente alta sin garantías suficientes
- No comprobar la identidad y capacidad del vendedor para vender
¿Cuándo debes revisar el contrato?
Siempre antes de firmarlo. Una vez que has estampado tu firma y entregado el dinero, tu margen de maniobra se reduce drásticamente. La revisión previa es la única forma de protegerte realmente.
En Compra Sin Riesgos revisamos el contrato de arras que te propone el vendedor o la inmobiliaria, te explicamos cada cláusula en lenguaje claro y te ayudamos a negociar los puntos que no te protegen. Todo antes de que firmes nada.
¿Estás a punto de firmar?
Revisamos tu operación antes de que entregues dinero o firmes nada que te comprometa.
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