Los contratos de arras que facilitan las inmobiliarias o los vendedores están, en muchos casos, pensados para proteger al vendedor. No porque haya mala fe necesariamente, sino porque es el vendedor quien contrata a la inmobiliaria y quien paga su comisión. El comprador, en cambio, llega al contrato sin representación propia y firma lo que le ponen delante.
El resultado es que muchos contratos de arras contienen cláusulas que limitan los derechos del comprador, le impiden recuperar su dinero ante determinadas circunstancias o le obligan a asumir riesgos que no debería asumir. En este artículo te explicamos las más habituales.
Cláusulas que limitan la condición resolutoria por hipoteca
Una de las cláusulas más peligrosas para el comprador es aquella que no recoge —o recoge de forma muy restrictiva— la posibilidad de resolver el contrato si el banco le deniega la hipoteca.
Lo correcto es que el contrato incluya una cláusula que te permita recuperar las arras íntegramente si el banco te deniega la financiación, siempre que hayas actuado de buena fe y pedido la hipoteca en condiciones razonables. Sin esta cláusula, una denegación hipotecaria puede costarte las arras íntegras.
Ejemplo real: "La denegación de financiación no dará derecho al comprador a resolver el contrato ni a reclamar la devolución de las arras entregadas." Esta cláusula, que aparece en muchos contratos, es claramente desfavorable para el comprador.
Plazos excesivamente cortos para obtener la hipoteca
Algunos contratos fijan plazos muy ajustados para que el comprador obtenga la hipoteca y formalice la escritura —por ejemplo, 30 o 45 días—. En el contexto actual, con los bancos tardando entre 6 y 10 semanas en resolver una solicitud hipotecaria, estos plazos son inasumibles y colocan al comprador en una situación de incumplimiento casi automático.
Penalizaciones asimétricas
La ley establece que si el comprador incumple, pierde las arras, y si incumple el vendedor, devuelve el doble. Sin embargo, algunos contratos incluyen cláusulas que modifican este equilibrio en perjuicio del comprador, estableciendo penalizaciones adicionales o limitando la responsabilidad del vendedor.
Inclusión de cargas no declaradas
Hay contratos que incluyen fórmulas como "el comprador acepta el inmueble en el estado en que se encuentra, con todas sus cargas y condiciones registrales". Esta cláusula puede hacerte responsable de cargas que no conocías en el momento de firmar.
Lo correcto es que el contrato especifique expresamente que el inmueble se transmite libre de cargas, o que liste las cargas existentes y establezca que serán canceladas antes o en el momento de la escritura.
Renuncia a la inspección del inmueble
Algunos contratos incluyen cláusulas por las que el comprador renuncia a reclamar por vicios ocultos o desperfectos que pueda encontrar después de la compra. Aunque la ley ofrece cierta protección al margen de lo que diga el contrato, estas cláusulas complican enormemente cualquier reclamación posterior.
Atribución unilateral de gastos al comprador
Es habitual que los contratos atribuyan al comprador gastos que legalmente corresponden al vendedor, como la plusvalía municipal o determinados gastos notariales. Aunque en algunos casos esto puede ser negociable, conviene conocer la ley antes de aceptar estas condiciones.
La regla básica: si una cláusula te hace dudar, no firmes. Pide tiempo para consultar con un profesional independiente. Un vendedor o una inmobiliaria que te presiona para firmar sin darte tiempo a revisar el contrato es una señal de alerta.
Cómo protegerte
La única forma de protegerte realmente es revisar el contrato antes de firmarlo, con alguien que trabaje exclusivamente para ti. No el abogado de la inmobiliaria, no el gestor del banco, no un amigo con conocimientos generales. Un profesional independiente que conozca el mercado inmobiliario y la normativa aplicable.
En Compra Sin Riesgos revisamos el contrato de arras, identificamos las cláusulas que no te protegen y te ayudamos a negociar las condiciones antes de que pongas tu firma.
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