Imagina que firmas las arras de un piso y semanas después, ya como nuevo propietario, recibes una carta de la comunidad reclamándote el pago de una derrama de 8.000 euros para rehabilitar la fachada. Una derrama que fue aprobada en junta de propietarios meses antes de que tú compraras el piso. ¿Debes pagarla? ¿O debería haberla pagado el vendedor?
Esta situación es más habitual de lo que parece, y la respuesta no siempre es la que el comprador esperaría.
Qué dice la ley: el artículo 17 de la LPH
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece en su artículo 17.11 que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento en que sean exigibles.
Esto significa que, salvo pacto en contrario, el obligado al pago es quien figure como propietario en el momento en que la comunidad emite el cargo, con independencia de cuándo se aprobó la derrama en junta. Si la derrama se aprobó antes de la venta pero los recibos se emiten después de que hayas comprado el piso, la obligación legal recae sobre ti como nuevo propietario.
Texto legal (art. 17.11 LPH): "Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras."
La diferencia entre aprobación y exigibilidad
Este es el punto clave que confunde a muchos compradores. Una derrama puede haberse aprobado en junta meses antes de la venta, pero los recibos concretos pueden ser exigibles después de que el nuevo propietario haya firmado la escritura. En ese caso, según la ley, el nuevo propietario es quien debe pagarlos.
Por eso, no es suficiente con preguntar si hay derramas aprobadas. Hay que preguntar también cuándo van a ser exigibles y en qué importes.
Lo que suele pactarse en la práctica
La buena noticia es que la LPH permite a comprador y vendedor pactar libremente sobre quién asume el coste de las derramas. En la práctica, los acuerdos más habituales son los siguientes:
El vendedor asume las derramas aprobadas antes de la firma
Es el pacto más favorable para el comprador y el más habitual cuando el comprador está bien asesorado. El contrato de arras o la escritura recogen expresamente que cualquier derrama aprobada con anterioridad a la fecha de la escritura será a cargo del vendedor, aunque los recibos se emitan con posterioridad.
Descuento en el precio
En algunos casos, el vendedor no quiere o no puede asumir el pago de una derrama importante, y se acuerda una reducción equivalente en el precio de venta. El comprador asume la derrama pero paga menos por el piso. Esta solución es aceptable siempre que el importe de la reducción cubra realmente el total de la derrama pendiente.
Reparto proporcional
Menos habitual, pero posible: vendedor y comprador se reparten el coste de la derrama en proporción al tiempo que cada uno ha sido propietario durante el ejercicio o el periodo al que corresponde la derrama.
Sin pacto expreso: el comprador asume el riesgo
Si el contrato de arras no dice nada sobre las derramas, se aplica la ley: quien sea propietario cuando se emitan los recibos, paga. Es el escenario más peligroso para el comprador.
Atención: las derramas no aparecen en la nota simple del Registro de la Propiedad. Para conocer la situación real de la comunidad hay que solicitar un certificado de deudas al administrador de fincas o al presidente de la comunidad. Este certificado debe pedirse siempre antes de firmar las arras.
Qué debes pedir antes de firmar
Para protegerte como comprador, antes de firmar cualquier documento deberías obtener o exigir la siguiente información:
- Certificado de deudas con la comunidad: acredita que el vendedor está al corriente de pago de las cuotas ordinarias y de cualquier derrama anterior.
- Actas de las últimas juntas de propietarios: permiten conocer si se han aprobado obras o derramas que aún no se han cobrado.
- Presupuesto actualizado de la comunidad: puede indicar si hay obras previstas a corto plazo que puedan derivar en nuevas derramas.
Cómo redactar la cláusula en el contrato
Si llegas a un acuerdo con el vendedor sobre las derramas, es fundamental que quede reflejado por escrito en el contrato de arras con la mayor precisión posible. Una cláusula vaga como "el vendedor se hace cargo de las derramas pendientes" puede dar lugar a interpretaciones divergentes. Lo correcto es especificar:
- Las derramas concretas que asume el vendedor (con el acuerdo de junta que las aprobó y el importe total)
- El plazo en que serán abonadas por el vendedor
- Que el vendedor responderá de cualquier derrama aprobada antes de la fecha de la escritura, aunque los recibos se emitan con posterioridad
En resumen: la ley pone las derramas a cargo del propietario en el momento de su exigibilidad, pero el contrato puede —y debe— modificar este criterio en favor del comprador. Si el contrato de arras no recoge nada al respecto, como comprador asumes un riesgo real. Por eso la revisión del contrato antes de firmarlo es imprescindible.
En Compra Sin Riesgos revisamos el contrato de arras, verificamos la situación de la comunidad de propietarios y nos aseguramos de que cualquier derrama aprobada quede correctamente asignada al vendedor antes de que firmes nada.
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