Quién paga el IBI del año en que se vende el piso

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto municipal anual que grava la titularidad de inmuebles. En el año en que se produce una compraventa, tanto el vendedor como el comprador pueden verse afectados por su pago. Saber a quién corresponde abonarlo —y qué suele pactarse en la práctica— puede ahorrarte una factura inesperada.

Qué dice la ley: quién es el obligado al pago

El IBI se devenga el 1 de enero de cada año. Esto significa que el obligado tributario frente al Ayuntamiento es quien figure como propietario del inmueble en esa fecha, con independencia de cuándo venda el piso a lo largo del año.

Si el vendedor era propietario el 1 de enero, él es el sujeto pasivo del IBI de ese año completo ante Hacienda. El Ayuntamiento le enviará el recibo a él y él es quien debe pagarlo.

El problema: el recibo puede llegar después de la venta

En la mayoría de municipios, el IBI se cobra en el segundo semestre del año —habitualmente entre septiembre y noviembre—. Si la compraventa se firma en marzo, el vendedor ya no es propietario cuando llega el recibo, pero sigue siendo el obligado tributario. Puede pagar él directamente, o puede haber pactado con el comprador que este asuma una parte proporcional.

Si no hay ningún pacto y el vendedor no paga, el Ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio contra él. Pero en algunos casos, dependiendo de la regulación municipal, la deuda tributaria puede convertirse en una carga sobre el inmueble que acaba afectando al nuevo propietario. Por eso conviene aclarar este punto antes de firmar.

Lo que suele pactarse en la práctica

Dado que la ley no obliga a un reparto proporcional entre las partes, es la negociación entre comprador y vendedor la que determina cómo se distribuye el IBI del año de la venta. Estas son las fórmulas más habituales:

El vendedor paga el IBI completo

Es la solución más sencilla y la que corresponde legalmente: el vendedor era propietario el 1 de enero, él paga el recibo íntegro. Esta opción es habitual cuando la venta se produce a principios de año o cuando el importe del IBI es pequeño en relación con el precio de la vivienda.

Reparto proporcional por días

Es el pacto más equitativo y el más extendido en las compraventas bien asesoradas. El IBI anual se divide entre los días del año y cada parte paga en proporción al tiempo que ha sido propietaria. Si la venta se firma el 1 de julio, vendedor y comprador pagan aproximadamente la mitad cada uno.

El cálculo es sencillo: (IBI anual ÷ 365) × días de propiedad de cada parte. Habitualmente, la parte correspondiente al comprador se descuenta del precio de venta o se abona directamente al vendedor en el momento de la firma.

El comprador asume el IBI completo

Menos habitual, pero posible, especialmente cuando la venta se produce a finales de año y el comprador va a ser propietario durante la mayor parte del ejercicio siguiente. En estos casos, a veces se acuerda que el comprador asume el recibo del año en curso como contrapartida a una pequeña reducción en el precio.

Sin pacto: el vendedor paga, el comprador no sabe

Si el contrato no dice nada sobre el IBI, el vendedor pagará el recibo cuando llegue —o no lo pagará, y habrá un problema—. El comprador en principio no tiene obligación frente al Ayuntamiento, pero sí puede verse afectado si la deuda genera un procedimiento de apremio que afecte al inmueble.

Cómo verificar la situación del IBI antes de comprar

Para asegurarte de que no hay deudas de IBI pendientes sobre el inmueble que vas a comprar, puedes solicitar:

• Certificado de estar al corriente de pago del IBI emitido por el Ayuntamiento o a través de la Oficina Virtual de Hacienda del municipio correspondiente.
• Últimos recibos de IBI pagados, que el vendedor debería facilitar sin problemas si está al corriente.
• En la escritura de compraventa, el notario habitualmente verifica que no existen deudas tributarias pendientes sobre el inmueble.

Cómo debe quedar reflejado en el contrato

Si comprador y vendedor acuerdan un reparto proporcional del IBI, es importante que quede recogido en el contrato de arras o en la escritura con la suficiente precisión. Una cláusula bien redactada debería indicar:

• El criterio de reparto acordado (proporcional por días, a cargo del vendedor, etc.)
• El importe del último recibo de IBI conocido, como referencia para el cálculo
• El mecanismo de liquidación (descuento en precio, pago en notaría, etc.)
• Qué ocurre si el recibo del año en curso aún no ha sido girado en el momento de la firma

En Compra Sin Riesgos revisamos la situación fiscal del inmueble antes de la firma, verificamos que el vendedor está al corriente del IBI y nos aseguramos de que cualquier acuerdo sobre su reparto quede correctamente reflejado en el contrato.